종합부동산세(종부세) — 공제·공정시장가액·세율
주택 종합부동산세가 공시가격 합산에서 공제와 공정시장가액 60퍼센트를 거쳐 어떻게 산출되는지, 1주택·다주택 공제와 일반·중과 세율을 2026년 기준 법령과 예시로 정리했습니다.
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핵심 요약
종합부동산세는 공시가격 합산에서 1세대1주택 18억원·다주택 9억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만듭니다. 세율은 일반 0.5~2.7%이고 조정대상지역 다주택은 12억 초과 구간부터 최고 5.0%까지 중과되며, 결정세액의 20%가 농어촌특별세로 더해집니다.
종합부동산세, 줄여서 종부세는 보유한 주택 공시가격을 합쳐 일정 기준을 넘는 사람에게만 매년 부과되는 국세입니다. 매년 7월과 9월에 시군구에 내는 지방세 재산세와는 다른 세금이며, 종부세 대상자는 재산세도 따로 냅니다. 이 글은 종부세가 공시가격에서 어떤 단계를 거쳐 계산되는지를 2026년 기준 법령과 예시로 정리합니다. 본인 사례는 종합부동산세 계산기로 바로 확인할 수 있습니다.
종부세는 어떻게 계산되나
종부세는 주택 가격 전체가 아니라 공제와 공정시장가액비율을 거친 과세표준에 세율을 곱해 산출합니다. 흐름은 다음과 같습니다.
- 공시가격 합산 — 보유한 모든 주택의 공시가격을 더함
- 공제 차감 — 1세대 1주택 18억원, 다주택 9억원
- 과세표준 = (공시가 합산 − 공제) × 공정시장가액비율 60%
- 결정세액 = 과세표준 × 세율(일반 또는 중과) − 세액공제
- 총부담 = 결정세액 + 농어촌특별세(결정세액의 20%)
각 단계가 세금을 크게 바꾸므로 하나씩 보겠습니다.
공제와 공정시장가액비율
먼저 공시가격 합산에서 보유 형태에 따라 공제를 뺍니다(종합부동산세법 제8조).
| 보유 형태 | 공제 한도 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | 18억원 |
| 다주택(법인 외) | 9억원 |
공제를 뺀 금액 전부에 세율이 붙는 것이 아니라, 그중 60퍼센트만 과세표준이 됩니다. 이 비율이 공정시장가액비율이며 매년 시행령으로 조정될 수 있습니다.
과세표준 = (공시가격 합산 − 공제) × 60%
예를 들어 공시가격 합이 15억원인 다주택자라면 (15억 − 9억) × 60% = 3억 6,000만원이 과세표준입니다. 1세대 1주택이라면 공제 18억원에 미치지 못해 과세표준이 0, 즉 종부세가 없습니다.
일반 세율과 중과 세율
과세표준에 적용하는 세율은 두 종류입니다(종합부동산세법 제9조·제9조의2). 1세대 1주택 또는 비조정지역 다주택은 일반 세율, 조정대상지역에 2주택 이상을 둔 다주택은 12억 초과 구간부터 중과 세율을 씁니다.
| 과세표준 | 일반 세율 | 조정 다주택 중과 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 ~ 6억원 | 0.7% | 0.7% |
| 6억 ~ 12억원 | 1.0% | 1.0% |
| 12억 ~ 25억원 | 1.3% | 2.0% |
| 25억 ~ 50억원 | 1.5% | 3.0% |
| 50억 ~ 94억원 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
두 세율표는 12억원 이하 구간까지는 같고, 12억원을 넘는 구간부터 중과 세율이 크게 벌어집니다. 조정대상지역 다주택자는 같은 과세표준이라도 부담이 훨씬 큽니다.
산출은 누진공제 방식이라 실제로는 “과세표준 × 해당 구간 세율 − 누진공제”로 계산되지만, 본인 숫자는 계산기가 누진공제까지 반영해 처리합니다.
농어촌특별세
종부세에는 농어촌특별세가 따라붙습니다. 결정된 종부세액의 20퍼센트가 추가로 부과됩니다(농어촌특별세법 제5조).
총부담 = 종부세 결정세액 + (결정세액 × 20%)
세액공제로 결정세액이 줄면 농특세도 같이 줄어듭니다.
실제 계산 예시
1세대 1주택, 공시가격 22억원, 세액공제 없음인 경우를 보겠습니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 공제 차감 | 22억 − 18억 | 4억원 |
| 과세표준 | 4억 × 60% | 2억 4,000만원 |
| 종부세(일반 0.5% 구간) | 2억 4,000만 × 0.5% | 120만원 |
| 농어촌특별세(20%) | 120만 × 20% | 24만원 |
| 총부담 | 144만원 |
과세표준 2억 4,000만원은 3억원 이하라 일반 세율 0.5퍼센트 구간이고 누진공제가 0이라 종부세가 120만원, 농특세를 더해 144만원입니다. 만약 같은 공시가격을 조정대상지역 다주택으로 보유했다면 공제가 9억원으로 줄어 과세표준이 훨씬 커지고, 12억 초과 구간에서는 중과 세율이 적용돼 세금이 크게 늘어납니다.
무엇이 세금을 좌우하나
- 보유 형태 — 1주택 18억, 다주택 9억으로 공제가 갈린다.
- 공정시장가액비율 — 공제 후 금액의 60퍼센트만 과세표준.
- 조정지역 다주택 여부 — 12억 초과 구간부터 중과 세율(최고 5.0퍼센트).
- 세액공제 — 1주택 고령자·장기보유 공제가 결정세액과 농특세를 줄인다.
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참고 한계
본 계산기와 가이드는 참고용입니다. 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제(최대 80퍼센트)는 사용자가 직접 합계를 입력해야 반영됩니다. 등록임대주택·기숙사 등 합산배제 주택, 종합합산·별도합산 토지는 계산에 들어가지 않습니다. 세율표는 2024년 기준이며 매년 1월 개정 여부를 확인해야 합니다. 정확한 고지세액은 국세청 홈택스나 세무대리인을 통해 확인하세요.
자주 묻는 질문
- 종합부동산세는 재산세와 무엇이 다른가요?
- 둘 다 보유 주택에 매기지만 종합부동산세는 국세이고 재산세는 지방세입니다. 재산세는 모든 주택 소유자가 매년 7월과 9월에 시군구에 내고, 종합부동산세는 공시가격 합산이 공제 기준을 넘는 일부 고가·다주택 보유자만 12월에 추가로 냅니다. 둘은 별개 세금이라 종부세 대상자는 재산세도 함께 부담합니다.
- 1세대 1주택이면 공제가 얼마인가요?
- 1세대 1주택자는 공시가격 18억원까지 공제됩니다. 즉 보유 주택 공시가격이 18억원 이하라면 종합부동산세 과세표준이 0이 되어 세금이 나오지 않습니다. 다주택자는 공제가 9억원으로 줄어들어 더 일찍 과세 구간에 들어갑니다.
- 공정시장가액비율은 무엇인가요?
- 공시가격 합산에서 공제를 뺀 금액 전부에 세율을 매기는 것이 아니라, 그 60퍼센트만 과세표준으로 삼는데 이 비율이 공정시장가액비율입니다. 예를 들어 공제 후 금액이 10억원이면 과세표준은 6억원이 됩니다. 이 비율은 매년 시행령으로 조정될 수 있습니다.
- 조정대상지역 다주택자는 세율이 어떻게 되나요?
- 1세대 1주택이나 비조정지역 다주택은 0.5에서 2.7퍼센트의 일반 세율이 적용됩니다. 조정대상지역에 주택을 둘 이상 가진 다주택자는 과세표준 12억원 초과 구간부터 중과 세율이 적용되어 최고 5.0퍼센트까지 올라갑니다. 같은 과세표준이라도 중과 대상이면 부담이 커집니다.
- 종합부동산세에 다른 세금이 더 붙나요?
- 네. 결정된 종합부동산세액의 20퍼센트가 농어촌특별세로 추가됩니다. 따라서 실제 납부액은 종부세 결정세액에 농특세를 더한 금액입니다. 1세대 1주택 고령자·장기보유 세액공제를 받는 경우 그만큼 결정세액이 줄어 농특세도 함께 줄어듭니다.
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본 가이드는 일반적인 세법 해석에 기반한 정보 제공용이며, 법적·세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·납부는 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 계산 근거는 계산 방법론, 한계는 면책 조항 을 참고하세요. 계산 로직은 GitHub 에 공개되어 누구나 검증할 수 있습니다.