양도소득세 완벽 가이드 — 1세대1주택 비과세·장기보유공제·세율
부동산을 팔 때 내는 양도소득세를 1세대1주택 12억 비과세, 장기보유특별공제, 단기보유 중과세율, 다주택 가산까지 2026년 기준 법령과 예시로 정리했습니다.
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핵심 요약
1세대1주택은 양도가 12억원까지 비과세이고 초과분만 안분 과세됩니다. 장기보유특별공제는 1주택 최대 80%, 일반 부동산 최대 30%이며, 보유 2년 미만 단기 양도는 주택 1년 미만 70%·1~2년 60%의 단일세율이 적용됩니다. 보유 2년 이상은 6~45% 누진세율을 씁니다.
부동산을 팔아 이익이 났다면 그 이익에 대해 양도소득세를 냅니다. 같은 차익이라도 보유 기간, 주택 수, 1세대1주택 여부에 따라 세금이 0원이 될 수도, 차익의 70%가 될 수도 있습니다. 이 글에서는 양도소득세의 구조를 2026년 기준 세율과 법령 조항으로 정리하고, 마지막에는 양도소득세 계산기로 본인 사례를 바로 확인하는 법을 안내합니다.
양도소득세는 어떻게 계산되나
양도소득세는 판 가격 전체가 아니라 차익에 매기는 세금입니다. 계산은 다음 순서로 흐릅니다.
- 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비(중개수수료·취득세 등)
- 과세 양도차익 = 1세대1주택 12억 초과분 안분(해당 시)
- 양도소득금액 = 과세 양도차익 − 장기보유특별공제
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
- 산출세액 = 과세표준 × 세율(단기 단일세율 또는 누진세율 + 가산)
- 총부담 = 산출세액 + 지방소득세(산출세액의 10%)
각 단계가 세금을 크게 바꾸므로 하나씩 살펴보겠습니다.
1세대1주택 12억 비과세
1세대가 1주택만 보유하고 보유·거주 요건을 갖춘 경우, 양도가 12억원까지는 비과세입니다(소득세법 시행령 제154조). 12억원을 넘으면 전체가 과세되는 것이 아니라, 12억 초과분에 비례하는 만큼만 과세됩니다.
과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가
예를 들어 양도가가 18억원이면 (18억 − 12억) ÷ 18억 = 약 33.3%만 과세 대상이 됩니다. 1세대1주택이라도 12억을 넘는 고가주택은 일부 세금이 발생한다는 점을 기억해야 합니다.
장기보유특별공제(LTCD)
오래 보유할수록 차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다(소득세법 제95조). 두 갈래로 나뉩니다.
| 구분 | 적용 시작 | 공제율 | 한도 |
|---|---|---|---|
| 일반 부동산 | 보유 3년 | 6% + 3년 초과분 매년 2% | 15년 보유 시 30% |
| 1세대1주택 | 보유 3년 | 보유 × 4% + 거주 × 4% | 보유·거주 각 10년, 합산 80% |
1세대1주택은 보유와 거주를 모두 채우면 차익의 80%까지 공제되어 절세 폭이 매우 큽니다. 반면 일반 부동산은 15년을 채워도 30%가 상한입니다. 보유 3년 미만이면 어느 쪽도 공제가 없습니다.
단기보유·분양권·미등기 중과세율
2년 미만 단기 양도는 누진세율 대신 높은 단일세율이 적용되고 장기보유공제도 받을 수 없습니다(소득세법 제104조). 자산별 세율은 다음과 같습니다.
| 자산·구분 | 보유 1년 미만 | 보유 1~2년 |
|---|---|---|
| 주택·조합원입주권 | 70% | 60% |
| 토지·기타 부동산 | 50% | 40% |
| 분양권 | 70% | 60%(1년 이상) |
| 미등기 양도 | 70% (보유기간 무관, 모든 혜택 배제) |
분양권은 보유 기간과 무관하게 단일세율(1년 미만 70%, 1년 이상 60%)이 적용됩니다(소득세법 시행령 제167조의11). 미등기 양도는 70% 단일세율로 가장 무거우며 다른 모든 옵션을 무시합니다(소득세법 제104조 제1항 제5호).
기본 누진세율과 다주택 중과
보유 2년 이상이고 분양권·미등기가 아니라면 과세표준에 누진세율(6%~45%, 소득세법 제55조)이 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 0원 |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1.5억원 | 35% | 1,490만원 |
| 1.5억 ~ 3억원 | 38% | 1,940만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,540만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
여기에 두 가지 가산이 붙을 수 있습니다.
- 조정대상지역 다주택 중과(소득세법 제104조의2): 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p
- 비사업용 토지(소득세법 제104조의3): +10%p
가산은 한계세율에 더해집니다. 다만 다주택 중과는 시기별로 한시 배제되기도 하므로, 양도 시점의 적용 여부를 국세청·세무대리인을 통해 확인하는 것이 안전합니다.
실제 계산 예시
1세대1주택, 양도가 18억원, 취득가 10억원, 필요경비 2,000만원, 보유 10년·거주 10년인 경우를 보겠습니다.
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 양도차익 | 18억 − 10억 − 2,000만 | 7억 8,000만원 |
| 과세 양도차익(12억 초과 안분) | 7억 8,000만 × 6억 ÷ 18억 | 2억 6,000만원 |
| 장기보유특별공제(80%) | 2억 6,000만 × 80% | 2억 800만원 |
| 양도소득금액 | 2억 6,000만 − 2억 800만 | 5,200만원 |
| 과세표준 | 5,200만 − 기본공제 250만 | 4,950만원 |
| 산출세액 | 4,950만 × 15% − 126만 | 약 616만 5,000원 |
| 지방소득세(10%) | 616만 5,000 × 10% | 약 61만 6,500원 |
| 총부담 | 약 678만원 |
차익이 7억8천만원인데도 1세대1주택 비과세와 80% 장기보유공제 덕분에 실제 세금은 약 678만원에 그칩니다. 만약 같은 집을 보유 1년 미만에 팔았다면 주택 단기 70% 단일세율이 적용되어 부담이 수억 원대로 치솟았을 것입니다. 보유 기간과 1세대1주택 요건이 양도세를 결정하는 핵심임을 알 수 있습니다.
무엇이 세금을 좌우하나
- 1세대1주택 여부와 양도가 — 12억 이하면 비과세, 초과분만 안분 과세.
- 보유·거주 기간 — 장기보유공제(최대 80%)와 단기 중과(최대 70%)를 가른다.
- 주택 수·지역 — 조정대상지역 다주택은 +20/30%p 가산.
- 자산 종류 — 분양권·미등기는 별도 단일세율.
참고 한계
본 계산기와 가이드는 참고용입니다. 주식 양도소득세는 별도 체계로, 주식 양도소득세 계산기를 이용하세요. 또한 조합원입주권 가산 산식은 단순화되어 있고, 기본공제 250만원은 연 1회 한도로 자동 반영됩니다. 취득세·종합부동산세 등 다른 부동산 세금은 부동산 취득세 계산기와 종합부동산세 계산기에서 함께 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
- 1세대1주택이면 무조건 양도소득세가 없나요?
- 1세대가 한 채만 보유하고 양도가가 12억원 이하면 전액 비과세입니다. 다만 12억원을 넘으면 12억을 초과하는 비율만큼만 과세되며, 거주·보유 요건을 채우지 못하면 비과세 자체가 적용되지 않을 수 있습니다. 양도가 18억원이라면 양도차익 중 6/18, 즉 3분의 1만 과세 대상이 됩니다.
- 장기보유특별공제는 얼마나 받을 수 있나요?
- 일반 부동산은 보유 3년부터 6%로 시작해 매년 2%씩 늘어 15년에 최대 30%입니다. 1세대1주택은 보유연수 4%와 거주연수 4%를 합산해 최대 80%까지 공제받을 수 있어 절세 효과가 훨씬 큽니다. 보유·거주는 각각 10년이 한도입니다.
- 집을 2년 안에 팔면 세금이 왜 그렇게 많이 나오나요?
- 단기 투기를 막기 위한 단일 중과세율 때문입니다. 주택은 1년 미만 70%, 1~2년 60%의 세율이 적용되고, 토지 등은 1년 미만 50%, 1~2년 40%가 적용됩니다. 이 구간에서는 누진세율이나 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.
- 분양권이나 미등기 부동산도 양도세 규정이 다른가요?
- 분양권은 보유 기간과 무관하게 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 단일세율로 과세됩니다. 미등기 양도는 가장 무거운 70% 단일세율이며 장기보유공제 등 모든 혜택이 배제됩니다. 두 경우 모두 일반 누진세율보다 부담이 큽니다.
- 다주택자는 양도세가 얼마나 더 붙나요?
- 조정대상지역 주택을 양도하는 다주택자는 기본 누진세율에 2주택은 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산됩니다. 비사업용 토지는 10%포인트가 더해집니다. 다만 이 중과 규정은 시기별로 한시 배제되는 경우가 있으니 양도 시점의 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.
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본 가이드는 일반적인 세법 해석에 기반한 정보 제공용이며, 법적·세무 자문이 아닙니다. 실제 신고·납부는 개별 사정에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다. 계산 근거는 계산 방법론, 한계는 면책 조항 을 참고하세요. 계산 로직은 GitHub 에 공개되어 누구나 검증할 수 있습니다.